การตรวจสอบอาคารเพื่อการประเมินมูลค่าของอาคารสำนักงาน ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร

บทคัดย่อ

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่มีผลต่อการตรวจสอบอาคารสำนักงานในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร นำรายงานการตรวจสอบสภาพอาคารมากำหนดราคาต่อตารางเมตรของอาคารสำนักงาน เพื่อเป็นข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย การศึกษาครั้งนี้เป็นการศึกษาเชิงคุณภาพ โดยทำการตรวจสอบอาคารสำนักงานตัวอย่างแห่งหนึ่ง ย่านรัชดาภิเษก ด้วยการตรวจพินิจทางสายตาเท่านั้น จะไม่รวมถึงการทดสอบที่อาศัยเครื่องมือพิเศษเฉพาะ ตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงและระบบต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สิน พร้อมทั้งสัมภาษณ์ผู้ประกอบวิชาชีพด้านวิศวกรรม และผู้ประกอบวิชาชีพด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อวัดระดับความสำคัญของความคิดเห็นเกี่ยวกับส่วนที่มีผลกระทบต่อสภาพอาคารสำนักงานก่อนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จากการศึกษาความคิดเห็นเรื่องการตรวจสอบอาคารเพื่อการประเมินมูลค่าของอาคารสำนักงาน ปรากฏว่าความคิดเห็นของผู้ประกอบวิชาชีพทางด้านวิศวกรรมทั้งหมด เห็นด้วยว่าควรให้มีการตรวจสอบอาคารก่อนการประเมินมูลค่าอาคาร ส่วนความคิดเห็นของผู้ประกอบวิชาชีพทางด้านประเมินมูลค่าทรัพย์สิน มีเพียงร้อยละ 50 เท่านั้นที่เห็นด้วยว่าควรให้มีการตรวจสอบอาคารก่อนการประเมินมูลค่า อีกร้อยละ 50 มีความคิดเห็นว่าไม่จำเป็น เนื่องจากไม่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ สำหรับปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการพิจารณามูลค่าอาคารสำนักงานที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว ปรากฏว่าความคิดเห็นของผู้ประกอบวิชาชีพทางด้านวิศวกรรม ให้ความสำคัญกับงานระบบอาคารมากที่สุด ส่วนความคิดเห็นของผู้ประกอบวิชาชีพทางด้านประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ให้ความสำคัญกับการตกแต่ง และการดูแลมากที่สุด เช่นเดียวกับความคิดเห็นในส่วนใดของอาคารที่ควรให้ความสำคัญเกี่ยวกับค่าเสื่อมราคา หรืออายุการใช้งาน ผลการศึกษาพบว่าความคิดเห็นของผู้ประกอบวิชาชีพทางด้านวิศวกรรม ยังคงให้ความสำคัญกับงานระบบอาคารมากที่สุด ส่วนความคิดเห็นของผู้ประกอบวิชาชีพทางด้านประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ก็ยังคงให้ความสำคัญกับการตกแต่งอาคารมากที่สุดเช่นเดิม จากนั้นเมื่อนำมาวิเคราะห์มูลค่าอาคารสำนักงาน ซึ่งพิจารณาอาคารสำนักงานตามสภาพอาคาร พบว่าสภาพอาคารที่สำรวจอยู่ในระดับต่ำ ( B ) จึงคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง ซึ่งการวิจัยในครั้งนี้ ทำให้ทราบว่า อาคารสำนักงานตัวอย่างดังกล่าว หากประเมินมูลค่าโดยที่ไม่มีการตรวจสอบอาคารก่อนจะทำให้มีมูลค่าสูงกว่าอาคารที่ผ่านการตรวจสอบสภาพอาคาร ดังนั้น หากมองถึงสภาพอาคาร ณ ปัจจุบันแล้ว ทำให้ผู้ที่ใช้รายงานประเมินทรัพย์สินได้ทราบถึงมูลค่าอาคารตามที่ควรจะเป็น