ความเป็นเมืองจากการประเมินคุณค่าและมูลค่าที่ดินในพื้นที่อำเภอเมืองสุพรรณบุรีด้วยเทคโนโลยีภูมิสารสนเทศ

บทคัดย่อ

การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) จำแนกพื้นที่เมืองจากภาพถ่ายจากดาวเทียม Landsat-7 ETM, Landsat-8 OLI และ Sentinel 2 ในช่วงปี พ.ศ. 2555, 2559 และ 2562 โดยแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ การใช้ที่ดินประเภทเมือง และการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เมือง ด้วยเทคนิคการจำแนกแบบกำกับดูแล (supervised classification) พบว่าพื้นที่ที่มีลักษณะการใช้ที่ดินประเภทเมืองมากที่สุด คือ พื้นที่ในเขตอำเภอเมืองสุพรรณบุรี ซึ่งพบลักษณะการใช้ที่ดินประเภทเมืองมากที่สุด จำนวน 88.07 ตารางกิโลเมตร คิดเป็นร้อยละ 9.74 ของพื้นที่ทั้งหมดในจังหวัดสุพรรณบุรี (2) วิเคราะห์พื้นที่เมืองด้วยหลักการประเมินการใช้ประโยชน์สูงที่สุดและดีที่สุด (highest and best use, HBU) ร่วมกับหลักการวิเคราะห์ตัดสินใจแบบพหุเกณฑ์ด้วยวิธีการถ่วงน้ำหนักอย่างง่าย (simple additive weighting, SAW) จากปัจจัยที่ใช้ในการประเมินราคาที่ดิน พบว่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของอำเภอเมืองสุพรรณบุรีมีค่าการประเมินการใช้ประโยชน์สูงที่สุดและดีที่สุดในระดับการประโยชน์ปานกลาง มีพื้นที่ 263.810 ตารางกิโลเมตร คิดเป็นร้อยละ 48.77 รองลงมา คือ ระดับการประโยชน์ต่ำ มีพื้นที่ 191.256 ตารางกิโลเมตร คิดเป็นร้อยละ 35.36 และมีพื้นที่เพียง 85.768 ตารางกิโลเมตร คิดเป็นร้อยละ 15.87 ที่มีระดับการใช้ประโยชน์สูงที่สุดและดีที่สุด ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในตำบลท่าพี่เลี้ยง ตำบลสนามชัย ตำบลท่าระหัด ตำบลรั้วใหญ่ และตำบลโพธิ์พระยา (3) วิเคราะห์ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคามูลค่าที่ดินด้วยหลักการวิเคราะห์ถดถอยพหุ (multiple regression analysis) ที่นัยสำคัญทางสถิติ 0.05 พบว่าปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคามูลค่าที่ดินมากที่สุด คือ แปลงที่ดินที่มีทางออกติดอยู่ใกล้กับเส้นทางคมนาคมประเภทถนนสายรอง รองลงมา คือ ตำแหน่งของแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ภายในพื้นให้บริการของปัจจัยด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการจากระยะห่างจากระบบขนส่งมวลชน ระยะห่างจากสถานที่ราชการ ระยะห่างจากย่านธุรกิจ ระยะห่างจากพื้นที่สวนสาธารณะ ระยะห่างจากบริการของสถานีบริการต่าง ๆ และระยะห่างจากศาสนสถาน ตามลำดับ ซึ่งมีความสอดคล้องกับการประเมินราคาที่ดิน โดยสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ในรอบบัญชีปี พ.ศ. 2559-2562 ที่พบว่าแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีค่าการประเมินการใช้ประโยชน์สูงที่สุดหรือมีคุณค่าทางที่ดินสูงสุดมีมูลค่าการประเมินราคาที่ดินสูงถึง 1,050-30,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นแปลงที่ดินที่มีทางออกติดอยู่ใกล้กับเส้นทางคมนาคมสายรอง โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่ตั้งติดกับถนนพระพันวษา ถนนมาลัยแมน และถนนหมื่นหาญ ตำแหน่งแปลงที่ดินที่มีตำแหน่งที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ปานกลางมีมูลค่าการประเมินราคาที่ดินอยู่ที่ 210-8,000 บาทต่อตารางวา และตำแหน่งแปลงที่ดินที่มีตำแหน่งที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ต่ำมีมูลค่าการประเมินราคาที่ดินอยู่ที่ 150-500 บาทต่อตารางวา